Fastigheter och marknadsmässig hyra

Bakgrunden till avtal och hyresförhållanden mellan golfklubb och GolfAB är oftast möjligheten till momsavdrag på kostnader i samband med uppförandet av golfanläggningen och fortsatta momsavdrag på kostnader kopplade till driften av anläggningen.

Det är viktigt att följa avtal och uppsatta rutiner och vara införstådd med vilka skatte- och momseffekter som kan uppstå om man gör avsteg från dessa.

Marknadsmässig hyra

Om ett bolag eller en förening hyr ut utan ersättning eller mot en ersättning som understiger marknadsvärdet, utan att detta är affärsmässigt motiverat, ska uthyrningen uttagsbeskattas. Det gäller oavsett om det är golfklubben eller GolfAB som är ägare.

Uthyrning av lokal är inte momspliktig i sig (det krävs frivillig beskattning) och därför blir det inte någon momsmässig uttagsbeskattning även om lokalen hyrs ut utan ersättning. 

Uttagsbeskattning innebär att beskattningen ska ske som om tjänsten hade tillhandahållits mot en ersättning som motsvarar marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som hade erlagts om tillgången eller tjänsten hade bjudits ut på marknaden på affärsmässiga villkor.

Det är ofta svårt att uppskatta ett marknadsvärde. Man kan få nöja sig med en uppskattning av ett intervall inom vilket marknadspriset rimligen bör ligga. Ligger priset i detta intervall får priset anses marknadsmässigt. Ska uttagsbeskattning ske, bör tillgången anses ha tillhandahållits för det lägsta priset inom intervallet.

När det inte finns en jämförbar hyresmarknad har en kostnadsbaserad beräkningsmetod med ett skäligt vinstpåslag för beräkning av hyresvärdet avseende upplåtelse av en idrottsarena använts och godtagits av Skatteverket.

Metoden bygger på antagandet att den som bekostar uppförandet av golfanläggningen eller annan byggnad bör förutsättas ha en kalkyl som med rimlig säkerhet täcker kostnader för investeringar, försäkringar samt kompensation för den risk som investeringarna kan bedömas ha.

Utgångspunkten för en sådan kostnadsbaserad metod är att inkomsterna från uthyrningen i vart fall motsvarar fastighetsägarens kostnader för fastigheten ökat med ett skäligt vinstpåslag. Exempel på självkostnad är fastighetskostnader, arrendekostnader, avskrivningar, försäkring och räntekostnader. Ett annat alternativ är att beräkna värdet utifrån en skälig avkastning på fastigheten.

Vad händer om hyresgästen tillfälligt har svårt att betala hyran?

För att eventuell frivillig beskattning för uthyrning av lokalen inte ska påverkas måste hyran fortsatt faktureras till hyresgästen. I den situationen förekommer det att en hyresvärd lämnar ett driftsbidrag till hyresgästen. 

Hyresgästen kan ta emot bidraget utan momskonsekvenser förutsatt att det inte utgör ersättning för en vara eller en tjänst. Eftersom bidraget kommer att användas till att bekosta avdragsgilla kostnader i hyresgästens verksamhet är bidraget inkomstskattepliktigt. Kan bidraget anses vara en kostnad för intäkternas förvärvande är det en avdragsgill kostnad för hyresvärden. Möjligheten till avdrag måste bedömas från fall till fall.

Inkomstskatt

Det är viktigt att veta att det finns särskilda inkomstskattemässiga bestämmelser för golfklubbar som äger fastigheter och att dessa bestämmelser kan medföra beskattning av värdet av det egna användandet.

Regelverket är komplext och innehåller tröskeleffekter som kan få stora skattemässiga konsekvenser för en golfklubb om det tillämpas felaktig (se vidare kapitel 15).

Moms

Det finns oftast omfattande kostnader kopplade till fastigheter vid byggnation, drift av verksamhet och skötsel samt underhåll. Avdragsrätt för moms på dessa kostnader uppnås med reglerna för frivillig beskattning för fastighetsupplåtelser.

Viss uthyrning är obligatoriskt momspliktig; till exempel är korttidsupplåtelse av lokal för idrott momspliktig med 6 %. I den situationen har upplåtaren också avdrag för moms på kostnader för byggnation och drift för upplåtelsen.

Momsreglerna är detaljerade och det är viktigt att inhämta den kunskap som behövs för att fatta rätt beslut. Mer om momsreglerna återfinns i kapitel 9, Frivillig beskattning för fastighetsupplåtelser och kapitel 10, Korttidsupplåtelse av idrottslokal.