Restaurang, shop och kiosk

Det första typfallet är att golfklubben bedriver restaurang- eller shopverksamhet i egen regi, det vill säga golfklubben ger i uppdrag åt anställd personal att i klubbens regi driva verksamheten. Det betyder att klubben intar rollen som arbetsgivare. I en sådan situation aktualiseras frågor kring anställningsavtal, lön, arbetsmiljönormer m.m.

Det här typfallet behandlas som nämnts ovan inte närmare här. För mer information hänvisas till golfklubbens uppgifter och ansvar som arbetsgivare.

I det andra typfallet är golfklubben hyresvärd och upplåter mark, lokal eller övrig plats till en utomstående aktör, hyresgästen, som i egen regi avser driva verksamhet i anslutning till golfbanan.

Villkoren för verksamheten och nyttjandet av exempelvis lokalen preciseras i ett hyresavtal. Avtalet syftar bland annat till att säkerställa önskad verksamhet uppfylls och säkerställs.

För att förenkla läsningen kommer benämningen ”hyresgäst” användas som generell benämning för en krögare, shopinnehavare eller annan näringsidkare som avser att hyra in sin verksamhet och ”hyresvärd” som generell benämning för golfklubb, GolfAB eller annan som avser att hyra ut verksamhetslokal.

Hyresavtal regleras i 7 och 12 kap. jordabalken och innehåller formella regler om till exempel uppsägning av avtal, innehållet i en uppsägning, tidpunkt för uppsägning.

Huvudregeln i hyreslagen är att dess bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att lagens olika regler i vissa avseenden inte kan avtalas bort.

Har detta ändå skett och det uppstår oenighet mellan hyresvärden och hyresgästen är avtalet utan verkan i den delen. Det kan röra sig om lagens bestämmelser om förbud i vissa fall mot rörlig hyra, om minimitider för uppsägning, skadestånd med mera.

Det är en stark rekommendation att hyresvärden ser till att hyresersättning utgår till följd av hyresförhållandet (vilket i de allra flesta fall är en självklarhet). Utgår ingen ersättning från hyresgästen är hyreslagen inte heller tillämplig, vilket kan skapa problem för hyresvärden.

Det som framgår nedan angående hyresavtal är i huvudsak tillämpligt för såväl krögare och shopinnehavare som tränarentreprenörer.

Eventuella skattefrågor som kan tänkas uppkomma i samband med hyresavtalet behandlas inte i denna text.

Att uppföra en ny byggnad kräver bygglov. Vad alla kanske inte är lika medvetna om är att en åtgärd om att inreda ett befintligt hus eller byggnad för restaurang- eller kioskverksamhet, som tidigare varit något annat (exempelvis en bostad), också kräver bygglov.

Det behövs exempelvis bygglov för att ändra användningen av en kanslibyggnad till restaurang. Åtgärder som att ta en gräsmatta (eller gatumark) i anspråk för att bygga en uteservering i anslutning till en befintlig restaurang kräver också bygglov.

Det är byggnadens tidigare användning som är avgörande om det krävs bygglov. Om byggnaden stått oanvänd får hyresvärden helt enkelt försöka ta reda på vad som är angivet i det senast lämnade lovet. Beviljade bygglov finns hos kommunen.

Lovplikten gäller oavsett om några inredningsåtgärder måste genomföras eller inte. Det är själva verksamhetsändringen som är det avgörande momentet. Ändringar av verksamhet för en byggnad som historiskt sett krävt bygglov har exempelvis varit inrättande av caférörelse i en villabyggnad, förändring av garage till lager, inrättande av lager i en del av ett källargarage.

Krävs det nytt bygglov varje år för en tillfällig kioskverksamhet på somrarna?

För det fall ett bygglov används för ett ändamål som är av säsongskaraktär vilket medför att åtgärden behöver upprepas flera år i följd, exempelvis upprättandet av en kiosk på golfbanan, får åtgärden vidtas utan bygglov om man gör det inom ett år från det att åtgärden avslutades (det vill säga då kiosken togs ur bruk).

Om bygglov en gång erhållits för den tillfälliga kioskverksamheten är det alltså godkänt för hyresvärden att genomföra samma åtgärd under ett obegränsat antal år.

Det bör dock påpekas att hyresvärden i den ursprungliga ansökan om bygglov bör lämna en redovisning om hur avvecklingen av åtgärden (det vill säga kioskverksamheten) ska genomföras och hur marken ska återställas under den tid då bygglovet inte utnyttjas.

Hyresavtal enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken) föreligger om hyresvärden upplåter ett helt hus eller del av hus för exempelvis krögarens nyttjande.

Det är dock vanligt att man kallar vissa husupplåtelser för ”arrendeavtal”. Detta är dock felaktigt. Ett restaurang- eller shopavtal är alltid ett hyresavtal reglerat i jordabalkens bestämmelser om hyra enligt dess 12 kap.

Jordabalkens bestämmelser om arrende är i regel inte tillämpliga då hyresvärden hyr ut lokal för restaurang- eller shopverksamhet.

Ett hyresavtal är typiskt sett ett avtal mellan hyresvärd och en hyresgäst om upplåtelse, nyttjanderätt till en enskild lokal eller byggnad mot ersättning. Hyresförhållandet uppstår genom hyresavtalet.

Allmänt kan sägas att upplåtelsen också kan omfatta ett markområde i anslutning till byggnaden (exempelvis en trädgårdstomt för uteservering eller liknande).

Eftersom det för hyresvärden i de flesta fall handlar om att hyra ut en lokal, kiosk eller maskinhall blir hyresreglerna som huvudregel tillämpliga. 

Hyresavtal kan ingås såväl muntligt som skriftligt, men skriftliga avtal är alltid att rekommendera för att undvika tvister om avtalsinnehållet.

Läs mer om upplåtelseformer och gränsdragningsproblematik

Ett hyresavtal gäller som huvudregel antingen tills vidare eller på bestämd tid.

Om avtalet gäller för en bestämd tid ska hyrestiden också anges i avtalet. Hyrestiden är den tid som hyresvärden formellt sett upplåter byggnaden eller del av byggnad enligt hyreskontraktet. Hyresförhållandet avser den sammanlagda tiden som lokalen har upplåtits till hyresgästen.

Om det inte genom hyresavtalet anges att hyrestiden gäller på bestämd tid anses avtalet gälla tills vidare.

Normalfallet för lokaler som hyresvärdar kan tänkas hyra ut är att hyresavtalet gäller för bestämd tid med rätt till förlängning för hyresgästen. Det är vanligt att hyreskontrakt förlängs. Och så länge hyresvärden och hyresgästen är överens ska en förlängning av hyreskontraktet kunna genomföras smärtfritt.

Hyrestiden har bland annat betydelse för beräkningen av uppsägningstidens längd. Hur länge hyresförhållandet pågått (det vill säga hur länge hyresgästen behörigen hyrt lokalen) har betydelse för besittningsskyddet (läs mer om det i utfällningen längre ner), något som för lokaler inträder efter nio (9) månader.

Ett hyresavtal som gäller på bestämd tid ska i princip inte behöva sägas upp av hyresvärden. Hyreslagstiftningen anger dock att för det fall hyresförhållandet varat mer än nio (9) månader i följd, måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Är hyresavtalet ingånget på obestämd tid gäller alltid en viss minsta uppsägningstid.

Ett hyresavtal som ingåtts på bestämd tid kan dock gå över till att gälla på obestämd tid, nämligen vid ”oavsiktlig” förlängning av avtalet. Scenariot gäller endast om hyresavtalet inte innehåller villkor om vad som ska hända vid utebliven uppsägning och avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång (trots att uppsägning egentligen ska ske, det vill säga som regel om hyrestiden är längre än nio (9) månader).

Detta kan även ske om hyresgästen, trots att avtalet upphört men utan att uppsägning skett, fortsatt att bedriva verksamhet i lokalen en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden begärt hyresgästen att flytta (kallas även tyst förlängning). 

Hyreslagstiftningen utgår från att parterna i hyresavtalet anger för vilket syfte lokalen ska användas. Om hyresgästen använder lokalen i strid med det avtalade syftet kan det innebära ett kontraktsbrott som ger hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet eller t.o.m. häva avtalet.

När det gäller lokaler kan många olika syften tänkas. Kontor, lager, restaurang, maskinhall, gym, shop, golfstudio etc.

Om hyresvärden avser att hyra en lokal för enbart restaurangverksamhet är en närmare bestämning av lokalens användning att rekommendera, för att på så vis säkerställa att hyresgästen faktiskt enbart bedriver restaurangverksamhet.

Uthyrda ytor bör också klargöras för hyresgästen för att undvika eventuella oklarheter. Det vanligaste är att man bifogar en karta till hyresavtalet vari det framgår vilka ytor som hyresgästen ensamt använder och vilka ytor denne kan tänkas behöva dela med exempelvis kanslipersonal, andra hyresgäster, klubbmedlemmar etc. Ytor som nyttjas gemensamt med andra kan också få skattemässiga effekter.

Om hyresvärden upplåter en redan inredd lokal (maskiner, möbler, annan utrustning m.m.) är det viktigt att i en bilaga till hyresavtalet upprätta en förteckning över vilken inredning som tillhör hyresvärden. I hyresavtalet är det också lämpligt att reglera hyresgästens ansvar vad gäller underhåll av inredningen, hur man ska gå tillväga när nya inventarier ska införskaffas (vem ska betala dessa och vem ska vara ägare till inventarierna osv.) samt hur inredningen ska hanteras då hyrestiden löper ut.

Hyresgästen får i regel inte överlåta hyresrätten. För att hyresrätten ska kunna överlåtas krävs att hyresvärden ger sitt samtycke till överlåtelsen eller att hyresgästen erhåller tillstånd från hyresnämnden. Tillstånd krävs även då hyresgästen är en fysisk person och denne vill överlåta hyresrätten till ”eget” bolag. 

Om hyresgästen vill överlåta hyresavtalet men hyresvärden motsätter sig detta, kan alltså hyresgästen ansöka om tillstånd att genomföra överlåtelsen hos hyresnämnden. Det är hyresnämnden som ytterst avgör frågan. 

Ny hyresgäst – samma avtalspart

Ett scenario värt att lyfta fram är när hyresgästen bedriver verksamheten i ett aktiebolag som under hyresförhållandet genom en aktieöverlåtelse byter ägare. Förbudet mot överlåtelse av hyresrätten utan hyresvärdens godkännande träffas inte av en sådan aktieöverlåtelse.

I praktiken innebär detta att hyresvärden under hyrestiden kan få en ”ny” hyresgäst, eftersom aktiebolaget kvarstår som sådant men personerna i verksamhetsdriften är utbytta.

För att stävja en sådan händelse krävs att hyresavtalet innehåller ett särskilt villkor som hindrar att verksamheten byter ägare utan hyresvärdens samtycke. Andra sätt att hantera situationen kan vara att hyresvärden i stället ingår hyresavtal med bolagets aktieägare personligen, eller att aktieägarna ställer ut en personlig borgen för hyresgästens (det vill säga bolaget) skyldigheter gentemot hyresvärden.

I hyresförhållanden används två olika förfaranden för att ge hyresgästen trygghet i besittningen av lokalen: indirekt besittningsskydd samt regler om förverkande.

Det indirekta besittningsskyddet

För lokalhyra tillämpas i första hand ett system med indirekt besittningsskydd (för bostadshyra gäller direkt besittningsskydd).

Det indirekta besittningsskyddet innebär att en hyresgäst inte har rätt till förlängning av avtalet. I samband med en uppsägning måste hyresgästen således flytta.

Hyresgästen kan dock ha rätt till skadestånd för det fall hyresvärden gjort en obefogad uppsägning. Om hyresvärdens uppsägning är befogad har hyresgästens aldrig rätt till skadestånd.

Förverkandereglerna – hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet i förtid

Hyreslagstiftningens regler om förverkande är allmänna regler om hävning av hyresavtalet vid kontraktsbrott från hyresgästens sida.

Att hyresrätten anses förverkad innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Detta betyder dock inte att hyresvärden är tvungen att säga upp hyresavtalet om den anses förverkad, det är enbart en rättighet i egenskap av hyresvärd.

Förverkandereglerna är väldigt detaljerade och för det fall hyresvärden hamnar i osämja med hyresgästen och anser att hyresrätten är förverkad, bör förverkandereglerna noga gås igenom för att på så vis fortskrida med ärendet på ett korrekt sätt.

Avstående från besittningsskydd – särskild handling

En hyresgäst kan avstå från sitt besittningsskydd, det vill säga rätten att kunna erhålla skadestånd (regleras i 12 kap 57–60 §§ jordabalken). Det måste dock ske genom en särskilt upprättad handling. Detta betyder att hyresgästens avstående från besittningsskyddet inte kan ske via en klausul i hyresavtalet utan det måste stadgas i en särskild handling (skriftlig).

Som tidigare påpekats inträder besittningsskyddet för en lokalhyresgäst efter nio (9) månader. Avstående från besittningsskydd kan ske fritt när hyresförhållandet varat mer än nio månader.

Har hyresförhållandet inte varat längre än nio månader krävs hyresnämndens godkännande för avståendet. I de flesta fall ges tillstånd till avstående från besittningsskydd utan begränsningar.

Verkningarna av ett avstående från besittningsskyddet är att hyresgästen avstår från sin rätt till skadestånd på grund av en obefogad uppsägning av hyresvärden (det vill säga oavsett orsak till förlängningsvägran riskerar inte hyresvärden att behöva betala skadestånd till hyresgästen).

Hyresgästen kan vid ett avstående inte heller få något hyresnämndsbeslut om uppskov med avflyttningen. Den särskilda handlingen ska skrivas under av både hyresvärden och hyresgästen.

Som tidigare påpekats är huvudregeln att ett hyresavtal alltid ska sägas upp för att gälla. Även om hyresavtalet är utsatt för bestämd tid måste hyresvärden eller hyresgästen säga upp avtalet om hyresförhållandet varat i mer än nio (9) månader i följd. 

Uppsägningstid

Uppsägningstiden anges i hyreslagstiftningen som en minimitid, det vill säga hyresvärden kan alltid avtala om en längre uppsägningstid (men inte kortare). Vad gäller uppsägningstiden för hyresgästen kan parterna sinsemellan avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Uppsägningens utformning

Uppsägning av hyresavtal ska som huvudregel alltid ske skriftligen och ska normalt undertecknas av hyresvärden. Detta gäller alltid om hyresförhållandet varat mer än tre (3) månader. Hyresgästen kan dock säga upp avtalet muntligen efterföljt av en skriftlig bekräftelse om uppsägning från hyresvärden.

Om hyresgästens uppsägning sker för att få till stånd en villkorsändring i avtalet ska uppsägningen alltid vara skriftlig. Hyresgästen måste i samband med uppsägningen ange att den avser villkorsändring. Gör hyresgästen inte detta ska uppsägningen ses som en uppsägning för upphörande av hyresförhållandet.

Uppsägningen ska alltid riktas till motparten och om det finns flera ska var och en av dem sägas upp. För det fall hyresgästen försätts i konkurs ska hyresvärdens uppsägning riktas till konkursboet. Uppsägningen ska delges motparten, det vill säga uppsägningen ska ges till motparten personligen, annars har inte uppsägning skett.

Part som säger upp avtalet bär risken för att motparten faktiskt blir delgiven, det vill säga om ett brev per post kommer bort och motparten aldrig får brevet så har heller ingen uppsägning skett. Uppsägning per rekommenderat brev är oftast ett tillräckligt medel för att uppsägningen ska anses korrekt utförd (för undantag se 12 kap 8 § tredje och fjärde stycket jordabalken).  

Observera att det föreligger krav på utformningen (dvs. uppsägningshandlingens innehåll) enligt jordabalkens regler, varför stor noggrannhet ska iakttas vid uppsägning för upphörande eller villkorsändring.

Avflyttning – inflyttning

När hyrestiden löpt ut ska hyresgästen senast påföljande dag lämna lokalen och senast klockan 12 den dagen hålla lokalen tillgänglig för nästa hyresgästs tillträde.

Regeln är dock dispositiv, det vill säga hyresvärden kan i samråd med hyresgästen komma överens om ett annat förfarande. Förslagsvis inkorporeras en sådan bestämmelse i hyresavtalet. 

Avhysning

Flyttar inte hyresgästen trots att hyresavtalet har upphört kan en ansökan om handräckning lämnas in till kronofogdemyndigheten. Ansökan kan lämnas in dagen efter att hyresgästen skulle ha flyttat, och ska innehålla namn på den som ska avhysas samt dennes adress.

Om hyresgästen inte bestrider avhysning får hyresvärden ett beslut från kronofogdemyndigheten som kan verkställas. Bestrider hyresgästen handräckningen måste ansökan göras hos tingsrätten. Tingsrättens beslut kan därefter verkställas av kronofogdemyndigheten. 

Ersättningskrav vid uppsägningar

Som nämnts ovan är det viktiga inslaget i det indirekta besittningsskyddet att hyresgästen vid en obefogad uppsägning från hyresvärden har rätt till skadestånd (ersättning) för att hyresrätten upphör.

Utgångspunkten är att det är hyresgästens skada som ska ersättas (hyresgästen ska alltså inte berikas). Skulle hyresvärden tvingas in i ett ersättningsärende bör jurist anlitas för att ta tillvara på möjligheterna så bra som möjligt. 

Uppskov med avflyttning

Både hyresvärden och hyresgästen kan begära uppskov med avflyttningen under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov måste skickas in till hyresnämnden innan hyrestiden gått ut.

En uppsägning kan vara besvärlig för hyresgästen med tanke på flytt med kort varsel som det kan bli fråga om. Uppskov brukar därför meddelas om hyresgästen behöver anstånd med avflyttningen för att exempelvis kunna avveckla sin verksamhet i den uppsagda lokalen.

Hyresnämnden brukar även bevilja anstånd om hyresgästen inte har tillgång till sin ”nya” lokal förrän viss tid efter det att hyrestiden löpt ut avseende lokalen.

I en del situationer kan dock hyresvärden anta att hyresnämnden inte kommer meddela uppskov, exempelvis då det rör sig om uppsägningar då byggnaden ska rivas eller byggas om. I ett sådant fall kan hyresgästen normalt sett inte förvänta att hyresnämnden kommer bevilja ett uppskov. Hyresgästen bör därför alltid omedelbart börja planera för att flytta.

Underhåll och användning

Hyresgästen får i princip endast använda lokalen på det sätt som framgår av avtalet. Ändamålet kan dock vara mer eller mindre preciserat.

Av betydelse för frågan hur en lokal får användas kan också vara vad parterna i övrigt har avsett med upplåtelsen. Även om ändamålet inte uttryckligen har angetts i avtalet kan detta framgå av omständigheterna vid upplåtelsen.

Naturligtvis kan hyresvärden godkänna att lokalen används för annat ändamål. Vägrar hyresvärden att godkänna en ändrad användning kan hyresgästen ge in en ansökan till hyresnämnden för tillstånd.

Hyresgästens vårdplikt

Hyresgästen ska under hyrestiden vårda lokalen med vad därtill hör. Vårdnadsskyldigheten ska skiljas från skyldigheten till underhåll.

Vårdnadsskyldigheten innebär att hyresgästen ska vidta de åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lokalen, som städning och rengöring. I vårdnadsskyldigheten ingår också att skydda lokalen mot onormal förslitning och mot ohyra. Om hyresgästen vill ändra något i lokalen krävs i princip hyresvärdens tillstånd.

Vid hyresupplåtelsens upphörande är hyresgästen skyldig att återställa lokalen i ursprungligt skick om inget annat överenskommits. Om hyresgästen inte iakttar sin vårdnadsskyldighet kan detta medföra skadeståndsanspråk från hyresvärden.

I vårdnadsskyldigheten ingår även skyldighet att meddela hyresvärden om det uppstår skada eller brist i lokalen, dels i utrymmen som hör till lokalen dels i gemensamma utrymmen. Detta gäller också om hyresgästen upptäcker ohyra i nämnda utrymmen.

Hyresvärden ska underrättas genast när det är fråga om en skada som måste åtgärdas snabbt, till exempel skada på vattenledning, avloppsledning eller tak. Är hyresgästen borta när sådan skada uppkommer eller brist visar sig, och hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att komma in i lokalen under bortavaron genom att hyresgästen lämnat nyckel eller genom att ge tillstånd till hyresvärden att begagna reservnyckel, är det tillräckligt att hyresgästen underrättar hyresvärden omedelbart efter hemkomsten.

Vid skada eller brist som är av mindre allvarlig karaktär ska hyresvärden underrättas utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen sin informationsplikt är hyresgästen ansvarig för skada som uppstått på grund av denna försummelse.

En tvist om skadestånd därför att hyresgäst försummat sin vårdnadsskyldighet eller informationsplikt prövas av tingsrätten.

För det fall hyresgästen gått i konkurs bör hyresvärden ta kontakt med konkursförvaltaren i syfte att bevaka eventuella fordringar, (exempelvis förfallna hyresfakturor.

Därutöver är det troligt att hyresupplåtelsen upphör när konkursen är avslutad.

I det fall hyresgästen genomgår en så kallad företagsrekonstruktion är lagen om företags­rekonstruktion tillämplig. Hyresvärden bör detta fall ta kontakt med utsedd rekonstruktör angående huruvida lokalupplåtelsen påverkas av rekonstruktionen.

Verksamheter som inrymmer servering och försäljning av mat och alkohol är omgärdade av en mängd lagregler och föreskrifter.

Läs mer om lagar och regler som påverkar golfverksamheten

I syfte att skapa bättre förutsättningar och villkor för krögare, shopinnehavare eller tränare, som får anses vara naturliga verksamheter på en golfanläggning, förekommer olika former av ekonomisk stöttning. Hyresvärden kan till exempel främja shop- och restaurangverksamhet genom driftbidrag. 

Läs mer om upplägg och skattekonsekvenser under Skatter och golf och i avsnitten:

– Fastigheter och marknadsmässig hyra
– Tjänster till och från shop och golfinstruktör
– Överföring av kapital, varor och tjänster

"Bunkerkonton"

Beslut om så kallade bunkerkonton riskerar att upphävas vid en prövning.

Juridiska Nämnden har genom beslut dnr 27/2005-15 behandlat ett ärende avseende "bunkerkonton". Golfklubben i fråga hade inför årsmötet bland annat föreslagit att det på årsavgiften skulle tas ut "200 kronor extra av varje seniormedlem", vilket under året skulle få användas av som betalning i klubbrestaurangen mot avräkning.

Juridiska Nämnden framhöll att då det var fråga om två från golfklubben fristående och självständiga aktiebolag kan medlemmarna inte åläggas en skyldighet att främja dessa verksamheter. En sådan skyldighet skulle enligt nämnden strida mot såväl föreningsrätten som den aktuella golfklubbens stadgar. Att beloppen avsåg framtida köp saknade betydelse för nämndens bedömning varför nämnden upphävde klubbens beslut.

Läs beslutet här

Se även avsnittet om den idrottsliga likhetsprincipen.