Köpa, arrendera eller hyra  golfbana

Vid ett markägande säkras investeringen i anläggningen för överskådlig tid framöver, jämfört med korta arrendeavtal, och medlemsrekrytering och försäljning av eventuella spelrätter/aktier underlättas. Förutsättningarna ger en mer stabil golfverksamhet.

Ser man till köpeskillingen kan det också vara en fördel att köpa marken före anläggandet av golfbanan.

Det rekommenderas att parterna anlitar en mäklare för upprättande av köp-/överlåtelsehandlingar. Köp av fastighet är förenat med formkrav enligt jordabalken, och ett bra kontrakt minskar risken för framtida tvister mellan köpare och säljare.

Tänk på att det vid köp av del av fastighet krävs en fastighetsbildningsåtgärd via Lantmäteriet, till exempel avstyckning.

Fler exempel på vad som kan vara särskilt viktigt att ha i åtanke före slutförandet av ett köp:

Många golfbanor är belägna på mark som inte ägs av golfklubben. Med andra ord är det ofta fråga om en upplåtelse av en rätt för annan än ägaren att i ett eller annat avseende använda fastigheten.

Det finns olika former av nyttjanderätter. Vad beträffar golfverksamhet är de vanligast förekommande upplåtelseformerna lägenhetsarrende, anläggningsarrende eller lokalhyra.

Vilken upplåtelseform som är aktuell beror på ändamålet med upplåtelsen och vad som omfattas av avtalet. Benämningen på avtalet är däremot av mindre betydelse.

Parternas rättigheter och skyldigheter är inte alltid desamma för de olika upplåtelseformerna, och det är därför viktigt att ha klart för sig vilken upplåtelse som är aktuell innan avtal ingås.

Bestämmelserna om de olika upplåtelseformerna finns i 7–12 kapitlet jordabalken (JB):

– För lägenhetsarrende gäller bestämmelserna i kapitel 7 och 8
– För anläggningsarrende gäller kapitel 7, 8 och 11
– Lokalhyra omfattas av kapitel 7 och 12

Gemensamt för dessa tre upplåtelseformer är att de är totala nyttjanderätter, innebärande att nyttjanderättshavaren ensam förfogar över området, samt att det ska utgå ersättning för upplåtelsen.

Brister det i något av dessa kriterier utgör upplåtelsen varken lokalhyra eller arrende, och parterna gör klokt i att rådfråga en jurist i de fallen.

Lägenhetsarrende

Lägenhetsarrende föreligger när mark upplåts mot ersättning och upplåtelsen inte är att hänföra till någon av de andra arrendeformerna i jordabalken.

Lägenhetsarrende är i sammanhanget den minst lagreglerade formen av upplåtelse av mark, vilket innebär att parternas avtalsfrihet är större än vid anläggningsarrende eller lokalhyra. Det ställer dock högre krav på utformningen av parternas avtal och innebär generellt en sämre skyddad ställning för arrendatorn jämfört med lokalhyra eller anläggningsarrende.

Avtal om lägenhetsarrende får ingås muntligen, men skriftliga avtal är alltid att rekommendera för att undvika tvister om avtalsinnehållet. En förutsättning för att det ska vara ett lägenhetsarrende är att det utgår ersättning för upplåtelsen. I annat fall är det inte frågan om ett arrende.

Anläggningsarrende

Anläggningsarrende föreligger när mark upplåts genom skriftligt avtal mot ersättning för annat ändamål än jordbruk, och arrendatorn har en rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad på arrendestället som inte är av ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.

Exempel på detta är restaurang och/eller shop uppförd av annan än markägaren. Det ska handla om en förvärvsverksamhet med ekonomiskt innehåll, dvs en kommersiellt bedriven verksamhet.

Upplåtelsetiden måste också vara bestämd till minst ett år, men får inte vara på arrendatorns livstid för att uppfylla kraven för att utgöra ett anläggningsarrende.

Lokalhyra

För att upplåtelsen ska hänföras till lokalhyra, förutsätts att parterna träffar ett avtal om upplåtelse av hus eller del av hus till nyttjande mot ersättning. Ingår det även mark i upplåtelsen ska ett enhetligt betraktelsesätt tillämpas, det vill säga att upplåtelsen ska – i sin helhet – hänföras till antingen lokalhyra eller arrende (se mer under avsnittet om gränsdragningsproblematik nedan).

Hyresavtal kan ingås såväl muntligt som skriftligt, men skriftliga avtal är alltid att rekommendera för att undvika tvister om avtalsinnehållet.

Gränsdragningsproblematik

Gränsdragningsproblematik uppstår ofta mellan anläggnings- och lägenhetsarrende, särskilt i sammanhang där ideella föreningar är part i ett avtal som omfattar upplåtelse av mark för ändamålet att anlägga en golfbana/-anläggning.

När ideella föreningar är part, uppfylls inte alltid förutsättningarna för anläggningsarrende då de i vissa fall inte anses bedriva förvärvsverksamhet i det avseende som lagen förutsätter. Kravet på förvärvsverksamhet kan dock vara uppfyllt genom att arrendatorn upplåter mark till en part som i sin tur bedriver förvärvsverksamhet, till exempel en golfklubb. Föreligger ingen förvärvsverksamhet, eller om det brister i någon annan förutsättning, är det således fråga om lägenhetsarrende mellan parterna och inte ett anläggningsarrende.

När det gäller lokalhyra är gränsdragningsproblemen vanligen färre, även om de kan uppstå i förhållande till t ex lägenhetsarrende. Bedömningen om upplåtelsen är att hänföra till lokalhyra eller ej, tar sin utgångspunkt i frågan om det ingår hus eller del av hus i upplåtelsen. Om exempelvis upplåtelsen från markägaren utöver mark för en 18/36-håls golfbana även omfattar såväl byggnader som klubbhus, maskinverkstad eller restauranglokal, är upplåtelsen som regel att hänföra till hyra.

I undantagsfall kan upplåtelser som innefattar hus eller del av hus vara att hänföra till någon annan form av upplåtelse, till exempel om huset är av underordnad betydelse i avtalet eller om det förekommer omständigheter som gör att det vore orimligt att tillämpa hyresbestämmelser för avtalet.  Skulle det endast ingå enstaka byggnad av enklare karaktär i upplåtelsen kan fråga således uppstå om upplåtelsen ska klassas som lokalhyra eller lägenhetsarrende. Frågan får avgöras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Vid svårigheter att bestämma nyttjanderättsformen bör en jurist med kunskap inom fastighetsrätt anlitas. Konsekvenserna av att välja fel upplåtelseform kan föranleda stora bekymmer för parterna i avtalet, både ekonomiskt och avtalsrättsligt, om det visar sig att upplåtelsen lyder under ett annat regelverk än det parterna trott vid avtalets ingående.

Det är av stor vikt att rätt parter anges i avtalet, samt att avtalet undertecknas av behörig företrädare för part som är juridisk person (till exempel golfbolag, Golf AB eller en ideell förening).

Finns det flera ägare till fastigheten bör det även kontrolleras att samtliga markägare undertecknat avtalet. Beroende på förutsättningarna kan även godkännande från markägarens make/maka behöva inhämtas.

Arrende-/hyresobjektet ska preciseras och bör tydligt definieras genom att det i avtalet anges areal och eventuella byggnader.

Det hyrda/arrenderade området och/eller därpå ingående byggnader m.m. bör markeras på en karta som bifogas till avtalet.

Det är viktigt att ändamålet med upplåtelsen anges på ett tydligt sätt som omfattar såväl golfverksamheten som eventuell sidoverksamhet i form av till exempel restaurang- eller shopverksamhet som det finns avsikt att bedriva. Alltför generella och kortfattade beskrivningar bör undvikas.

I de fall användningen av arrendestället/hyresobjektet inte överensstämmer med det avtalade ändamålet, kan arrendet eller hyresrätten förverkas (det vill säga går förlorad).

Avtalstiden är delvis reglerad genom tvingande bestämmelser, men i stort sett råder avtalsfrihet om avtalstiden vid samtliga aktuella upplåtelseformer.

Golfklubbar är i regel i behov av långsiktighet och stabilitet i sin verksamhet. För golfklubben är det en stor investering att anlägga en golfbana och det är viktigt för parterna att kunna planera sin verksamhet för en längre framtid. Därför bör golfklubben försöka uppnå så långa avtalstider som möjligt.

Avtalstiden bör helst inte understiga 25 år. Upplåtelser av fast egendom inom detaljplanelagt område är dock inte bindande för längre tid än 25 år. Det rekommenderas således att eventuella detaljplaner i området för fastigheten kontrolleras.

För lägenhetsarrende råder full avtalsfrihet i fråga om avtalstiden. Det kan således löpa både på bestämd tid och tills vidare. Då ett lägenhetsarrende på bestämd tid upphör att gälla vid avtalstidens utgång, bör avtalet innehålla bestämmelser kring uppsägning av avtalet samt förlängning av avtalstiden vid utebliven uppsägning.

När det gäller anläggningsarrenden följer av lag att avtalet ska gälla för viss (bestämd) tid. Arrendetiden får inte vara kortare än ett år, men inte heller på arrendatorns livstid. En upplåtelse tills vidare medför en arrendetid på fem år, likaså om någon avtalstid inte angivits i avtalet.

Vid lokalhyra är huvudregeln att hyresavtalet löper på obestämd tid, men det kan även ingås på bestämd tid. Lokalhyresavtal skrivs ofta på bestämd tid om minst tre år med förlängning på samma tid, då detta möjliggör indexreglering av hyran. Ett lokalhyresavtal som ingåtts för bestämd tid kan under vissa förutsättningar komma att bli förlängt på obestämd tid vid avtalstidens utgång.

För att parterna ska kunna planera sin verksamhet bör uppsägningstiden inte vara kortare än ett år vid uppsägning till avtalstidens utgång.

Om avtalet inte sägs upp till avtalstidens utgång bör avtalet automatiskt förlängas på oförändrade villkor i minst fem år.

Vad gäller uppsägningens form är utgångspunkten att den ska ske skriftligt och delges motparten på det sätt som framgår av lag. Det ställs som regel mycket höga krav på uppsägningens utformning och delgivning. För en arrendator/hyresgäst som har indirekt besittningsskydd tillkommer ytterligare krav på uppsägningens utformning, se vidare i avsnittet om indirekt besittningsskydd. En felaktigt utformad eller delgiven uppsägning riskerar att bli verkningslös, varför juridisk konsultation rekommenderas.

Notera att detta avsnitt berör uppsägning till avtalstidens utgång. En arrendator eller hyresgäst som gör sig skyldig till förverkande av arrende-/hyresrätten kan bli uppsagd i förtid, dvs. till en tidigare tidpunkt än avtalstidens slut.

Avseende lägenhetsarrenden upphör ett tidsbestämt avtal automatiskt vid avtalstidens slut, om det inte av avtalet framgår att uppsägning ska göras. Det finns inga tvingande regler kring uppsägningstider för lägenhetsarrenden, utan parterna kan fritt avtala om uppsägningstidens längd. Om avtalet löper tills vidare och uppsägningstid inte har avtalats upphör avtalet att gälla den fardag (14 mars) som inträffar närmast sex månader efter uppsägningen.

För anläggningsarrenden är utgångspunkten enligt lag att uppsägning ska ske senast sex månader innan arrendetiden går ut. För sen eller utebliven uppsägning leder enligt lag till automatisk förlängning på oförändrade villkor motsvarande arrendetiden om inte annat avtalats, dock längst fem år. Parterna kan dock fritt avtala om huruvida uppsägning ska ske och om uppsägningstidens längd.

Vid lokalhyra gäller som huvudregel att avtal som löper på bestämd tid upphör vid avtalstidens slut, men om hyresförhållandet varat längre än nio månader måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Saknar avtalet bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och uppsägning inte har skett, anses avtalet förlängt på obestämd tid.

Vid uppsägning av lokalhyresavtal föreskriver lagen vissa tvingande minimitider om uppsägningstidens längd, både när det gäller avtal som löper på bestämd tid som för avtal som löper tills vidare. Parterna kan dock avtala om att längre uppsägningstider ska gälla. Vid lokalhyra gäller vanligtvis nio månaders uppsägningstid.

Vill någon av parterna ändra villkoren till nästa avtalsperiod, behöver den parten som önskar förändring säga upp avtalet för villkorsändring.

En sådan uppsägning ska delges motparten inom den tidsfrist som gäller för uppsägning till upphörande. För lokalhyresavtal som löper tills vidare, får en begäran om villkorsändring framställas under löpande avtalstid, med beaktande av gällande uppsägningstid.

Liksom vid uppsägning till upphörande (se ovan) ställs höga krav på utformningen och delgivningen av en uppsägning för villkorsändring.

Accepteras inte villkoren av motparten ska arrendatorn/hyresgästen hänskjuta tvisten till hyres- eller arrendenämnden oavsett vem av parterna som sagt upp avtalet för villkorsändring. Observera att detta inte gäller för lägenhetsarrende, där arrendatorn i stället får avflytta om parterna inte kommer överens om de nya villkoren.

Anläggningsarrendatorn liksom lokalhyresgästen tillförsäkras enligt lag ett indirekt besittningsskydd. För lokalhyresgästen inträder det indirekta besittningsskyddet först efter nio månaders hyresförhållande, medan det för anläggningsarrendatorn inträder direkt.

Reglerna om det indirekta besittningsskyddet kan avtalas bort av parterna vid anläggningsarrende och under vissa omständigheter även vid lokalhyra. För lägenhetsarrenden förekommer inget lagstadgat besittningsskydd för arrendatorn överhuvudtaget.

Med indirekt besittningsskydd avses en rätt för hyresgästen/arrendatorn att i vissa fall erhålla skadestånd från hyresvärden/markägaren, om avtalet upphör till följd av att markägaren ensidigt säger upp avtalet. Det gäller oavsett om uppsägning skett för upphörande eller villkorsändring.

En arrendator/hyresgäst som vill göra gällande ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet måste hänskjuta tvisten till arrende-/hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. I annat fall är rätten till ersättning förlorad.

Vid uppsägning från markägarens/hyresvärdens sida ska anvisning om hänskjutande framgå direkt av uppsägningen. Saknas hänvisning är uppsägningen ogiltig, varför arrendatorn/hyresgästen bör kontrollera uppsägningens utformning noga.

För det fallet en så kallad besittningsbrytande grund föreligger har hyresgästen/arrendatorn inte rätt till ersättning med anledning av markägarens uppsägning.

De besittningsbrytande grunder som finns är reglerade genom lag och kan till exempel vara att hyresgästen/arrendatorn underlåtit att betala hyra/avgift och därigenom förverkat sin rätt, eller att hyresgästen/arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet.

Hyresgästen/arrendatorn har inte heller rätt till ersättning om uppsägning skett för ändring av villkoren och denne inte accepterar de av markägaren uppställda villkoren för förlängning, förutsatt att de är skäliga.

Vad som utgör en skälig arrendeavgift är svårt att fastställa eftersom avtalsfrihet råder. Hänsynstagande ska göras till parternas intressen, ekonomiska uppoffringar och risktaganden.

Till fastighetsägarens intresse kan man till exempel härröra förräntning av markens värde och ersättning för administrativa kostnader samt anläggnings- och driftskostnader.

Till golfklubbens intresse hör att medlemsavgiften ska kunna täcka denna kostnad vid sidan av kostnader för anställda, lån och drift med mera.

Utgångspunkten är att avgiften ska bestämmas så att den motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Även skälig markavkastning vid tillåten alternativ markanvändning kan ha betydelse. Det är också vanligt att avgiften är omsättnings- eller intäktsbaserad.

Oftast motsvarar avgiften vad som är en skälig avgift för en liknande upplåtelse samt vardera partens kunskap och utgångsläge i en förhandling. Avgifter som föreligger för likvärdiga arrenden kan vara bra att jämföra med i samband med bedömningen av vad som är en skälig avgift.

Även andra omständigheter såsom (i) storleken på markområdet, (ii) vilken plats marken ligger på samt (iii) beskaffenheten av marken, är av betydelse mot bakgrund arrendets åsyftade användningsområde. Det rekommenderas att man undersöker avgifter för liknande golfbanor och golfbanor i det område eller den region den aktuella golfbanan är belägen.

Arrenden som tecknades innan anläggandet av golfbanan och som ska omförhandlas riskerar att bli föremål för en höjd arrendeavgift utan att det anses som oskäligt.

I de fall det rör sig om lokalhyra, måste avgiften i princip preciseras till ett visst belopp i kontraktet. Ersättning för till exempel uppvärmning, ström och avlopp får dock vara rörlig. Hyran får även beräknas efter hyresgästens rörelseintäkter eller, om det finns en förhandlingsordning, i en skriftlig förhandlingsöverenskommelse. Även annan beräkningsgrund, såsom index, är tillåten, förutsatt att avtalstiden är minst tre år och med motsvarande förlängningstid.

I långa avtalsförhållanden används oftast en prisregleringsfaktor. Den vanligaste torde vara konsumentprisindex (KPI).

Syftet med indexreglering är bland annat att undvika omförhandlingar av avgiften samt att arrendeavgiften följer den allmänna prisutvecklingen. Första året av avtalsförhållandet bör vara en fast och i avtalet bestämd avgift utan indexpåslag.

KPI mäter prisutvecklingen och avser visa hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklar sig för den privata inhemska konsumtionen. Eventuella kostnadsändringar i förvaltning av fast egendom avspeglas inte i KPI.

Eftersom golfklubben ofta lägger ner stora kostnader på golfanläggningen kan det bli komplicerat när avtalet upphör. Om golfklubben gör investeringar på området bör det av avtalet framgå vad som sker med dessa investeringar efter avtalets upphörande.

Vid lägenhets- och anläggningsarrenden ska arrendatorn, om annat inte avtalas, erbjuda markägaren att överta byggnader e.d. mot ersättning när arrendatorn frånträder arrendet. För det fall fastighetsägaren inte accepterar ett sådant erbjudande inom en månad får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till nästa arrendator.

Om arrendatorn för bort egendomen ska arrendatorn återställa arrendestället i ”tjänligt skick” om inte annat har avtalats. Har arrendatorn inte inom tre månader från avträdandet fört bort eller överlåtit egendomen tillfaller egendomen markägaren utan ersättning.

Det rekommenderas att parterna avtalar om vilket skick arrendestället ska lämnas i vid avtalets upphörande. Härvid bör parterna även företa en besiktning av arrendestället vid tillträdet respektive vid avträdet.

Även vid lokalhyra bör en besiktning genomföras av parterna för att klargöra lokalens skick vid tillträdet. Vanligen föreskrivs att lokalen ska återställas i godtagbart skick vid upphörande. Parterna kan dock överenskomma om annat, varför det rekommenderas att parterna ägnar denna fråga uppmärksamhet i avtalet.

Möjligheterna för en arrendator/hyresgäst att upplåta nyttjanderätter i andra hand eller överlåta avtalet ser olika ut för lägenhetsarrende, anläggningsarrende och lokalhyra.

I de fall golfklubben avser låta annan part sköta viss verksamhet måste golfklubben i sin tur hyra eller arrendera ut mark och/eller byggnader för detta ändamål. I sådana situationer är det fråga om överlåtelse av arrende-/hyresrätten eller vidareupplåtelse.

För lägenhetsarrende gäller som utgångspunkt ett förbud mot såväl överlåtelse som vidareupplåtelse av arrendestället eller del av detta till annan, om inte annat har avtalats.

Överlåtelse av anläggningsarrende får som utgångspunkt ske till den med vilken markägaren skäligen kan nöjas. Arrendatorn får som regel däremot inte upplåta arrendestället eller del av detta vidare till annan utan markägarens medgivande.

Vid lokalhyra kan hyresgästen med hyresvärdens medgivande överlåta hyresavtalet. Under vissa förutsättningar kan hyresnämndens tillstånd till överlåtelse inhämtas. Detsamma gäller vid vidareupplåtelse.

Om möjligt rekommenderas att indirekt besittningsskydd avtalas bort vid vidareupplåtelse till annan.

Såväl hyres- som arrendenämnd kan medla i alla hyres- eller arrendetvister. Det finns däremot begränsningar i fråga om vilka ärenden som nämnden kan meddela beslut i, om parterna inte kommer överens vid medlingen.

För lägenhetsarrende är förfarandet vid nämnden begränsat till medling eller skiljeförfarande om sådan klausul skrivits in i avtalet.

Parterna i ett lokalhyres-/anläggningsarrendeavtal kan (i vissa fall, ska) hänskjuta en tvist till hyres- respektive arrendenämnden för medling som första instans, och beroende på fråga även erhålla ett beslut från nämnden.

Vissa beslut från hyres- och arrendenämnden kan överklagas, och prövas då av hovrätten som andra instans. För hyresärenden är Svea hovrätt den enda överinstansen, vilket innebär att ett beslut från Svea hovrätt inte kan överklagas.

För frågor som inte kan prövas i hyres- eller arrendenämnden är allmän domstol första instans, till exempel prövning av tvister om lägenhetsarrende där det inte finns skiljeklausul i avtalet som utser arrendenämnden till skiljenämnd.

Gäller tvisten en fråga om till exempel betalningsföreläggande med anledning av obetald hyra/arrendeavgift eller en begäran om avhysning på grund av förverkande kan dock även Kronofogdemyndigheten vara första instans. Om ansökan bestrids fattas inget beslut hos Kronofogdemyndigheten, utan frågan får överlämnas till tingsrätten för prövning.

Det förekommer att avtal innehåller villkor att tvist ska avgöras genom skiljeförfarande där länets hyres- eller arrendenämnd ska utgöra skiljenämnd. Har parterna angivit att tvist ska lösas genom skiljeförfarande, kan nämnden i vissa fall pröva frågor som annars skulle varit föremål för talan i domstol. Parterna bör i avtalet reglera frågan utifrån sina förutsättningar.