Bygga eller bygga om golfbanan

När krävs bygglov?

Att bygga en ny byggnad eller göra en tillbyggnad kräver bygglov. En tillbyggnad är när man ökar en byggnads volym åt något håll, oavsett om det är uppåt, nedåt eller åt sidan. Om man glasar in en uteplats under tak räknas det som en tillbyggnad. Även att ställa upp en husvagn eller serveringsvagn på samma plats under en lång tid kräver bygglov. Att flytta en byggnad till en annan plats räknas som rivning och nybyggnad och kräver därför både rivningslov och bygglov.

Det krävs inte bygglov för att ändra rumsfördelning eller annan inre ändring i en byggnad. Däremot krävs det bygglov om man vill använda byggnaden till något annat ändamål än tidigare. Den förändrade användningen ska vara väsentlig, till exempel att ändra bostad till kontor, industri till bostad eller garage till butik, för bygglov ska behövas. Bygglov krävs även om man bara använder en del av byggnaden på ett nytt sätt.

Om byggnaden ligger i ett område med detaljplan behöver man bygglov för att ändra utseende på byggnaden genom att:

- måla om den i en annan färg, med färg menas annan kulör;
- byta fasadbeklädnad, till exempel från puts till trä; och
- byta material på taket, till exempel från tegel till plåt.

Alla ändringar ska göras varsamt, så att byggnadens karaktär behålls och man ska ta hänsyn till byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden. Det gäller både invändiga och yttre ändringar och oavsett om bygglov krävs eller inte. Kravet på varsamhet är inte ett förbud mot att ändra, men alla ändringar ska utgå från byggnadens förutsättningar.

Man får inte förvanska byggnader som är särskilt värdefulla, historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt. Detta gäller även byggnader som ingår i ett område som är särskilt värdefullt.

Det behövs även bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra vissa anläggningar/anordningar, till exempel:

- idrottsplatser, småbåtshamnar, friluftsbad, golfbanor och vissa vindkraftverk;
- upplag eller materialgårdar, som permanent uppställning av bilar, uppläggning av båtar och förvaring av byggnadsmaterial av viss omfattning eller containrar som ställs upp på en plats om det inte är tillfälligt;
- fasta cisterner eller motsvarande för förvaring av hälso- och miljöfarliga produkter och brandfarliga ämnen (men inte en mindre anläggning som bara är för den egna fastighetens behov);
- radio- och telemaster samt torn (men inte mindre sådana som bara är avsedda för den egna fastighetens behov, till exempel en parabolantenn);
- murar och plank; och
- skyltar och strålkastare.

När krävs marklov?

Inom områden med detaljplan krävs, med vissa undantag, marklov för schaktningar eller fyllningar som avsevärt ändrar markens höjdläge. Vad som menas med avsevärd ändring av höjdläget bedöms från fall till fall. Många kommuner bedömer att en avsevärd ändring av markens höjdläge är en halv meter från den del av tomten där schaktningen eller fyllningen ska utföras och inte till hela tomtens höjdläge.

Att anlägga en gata eller en park är åtgärder på allmänna platser som kan kräva marklov. Andra exempel är att bygga upp skyddsvallar mot bullerstörningar från trafiken, att plana ut för en bollplan eller att göra andra liknande åtgärder.

Om det i detaljplanen är bestämt ett visst höjdläge för markytan krävs det inte marklov för att höja eller sänka markytan till den angivna nivån. Kommunen kan även i detaljplanen införa planbestämmelser som säger att det inte krävs marklov för schaktning eller fyllning inom viss del eller hela planområdet.

Schaktning och fyllning som görs i samband med byggnadsarbeten som det har beviljats bygglov för kräver inte marklov eftersom förändringar av marknivån ska prövas i bygglovsärendet. Den färdiga markhöjden måste därför framgå av ritningarna till bygglovsansökan. 

Byggnadshöjden räknas från den planerade marknivån så som den redovisas på bygglovshandlingarna. Därför är det viktigt att eventuella schaktningar och fyllningar granskas och godkänns i bygglovet. Den markhöjd som anges på de fastställda bygglovshandlingarna måste följas. Om markhöjden ändras kan exempelvis byggnadshöjden påverkas. Detta kan leda till att byggnaden inte överensstämmer med bygglovet eller detaljplanen och då blir byggnaden olovlig.

I en detaljplan kan lovplikten utökas till att gälla även trädfällning och skogsplantering. Det kan exempelvis bli aktuellt med marklov om det finns ett behov av att skydda träd som utgör värdefulla inslag i den bebyggda miljön. Det kan vara både enstaka träd och en grupp av träd, exempelvis en allé.

Följaktligen bör golfklubben ha i åtanke att det kan krävas marklov för det fall de planerar omfattande trädfällning eller liknande. Likaså så gäller om golfklubben ämnar ändra markhöjden för att bygga en ”kulle” eller en uppförsbacke för att ändra golfbanans design eller liknande.

Inom område där kommunen antagit områdsbestämmelser kan kommunen besluta om att införa bestämmelser om att marklov krävs för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering. Det får enbart ske inom ett område som är avsett för bebyggelse eller ligger i närheten av en befintlig eller planerad anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde, exempelvis vindkraftverk.

Även om marklov inte krävs för en åtgärd så har man rätt att få en ansökan prövad om man vill det. En frivillig ansökan kan man göra för att få ett skriftligt bevis på att åtgärden är förenlig med plan- och bygglagen.

När krävs rivningslov?

Om man helt tar bort en byggnad eller en del av en byggnad, eller flyttar en byggnad från en plats till en annan inom detaljplanerat område kan det krävas rivningslov. Att ta bort en byggnads icke bärande delar bedöms inte som rivning, så länge stommen står kvar behövs inte rivningslov för sådana åtgärder. Utanför detaljplanelagt område kan det krävas rivningslov om kommunen har bestämt detta i områdesbestämmelser. Utanför områden med detaljplan eller områdesbestämmelser krävs det aldrig rivningslov. Även om rivningslov inte krävs kan det krävas en anmälan till byggnadsnämnden. Vissa byggnader kräver varken rivningslov eller anmälan.

Även om rivningslov inte krävs för en åtgärd har man rätt att få en ansökan prövad om man vill det. En frivillig ansökan kan man göra för att få ett skriftligt bevis på att åtgärden är förenlig med plan- och bygglagen.

Ett entreprenadavtal avser i detta sammanhang uppförande eller ändring (reparation, ombyggnad) av byggnad eller annan anläggning på fast egendom. Avtalet går ut på en arbetsprestation. Entreprenören ska mot betalning från beställaren utföra ett visst arbete – exempelvis anlägga en ny golfbana eller uppföra ett klubbhus.

Anbud och beställning

För att ett entreprenadavtal ska komma till stånd krävs en överenskommelse. Denna grundar sig i allmänhet på ett anbud (offert) från en entreprenör och en accept (antagande svar, beställning) av beställaren.

Entreprenörens anbud grundas i allmänhet på ett omfattande material som tillhandahållits av den blivande beställaren (i vårt fall golfklubben eller markägaren eller motsvarande). Detta underlag betecknas i entreprenadförhållanden förfrågningsunderlag. I förfrågningsunderlaget redovisar beställaren en hel del faktiska uppgifter, såsom markförhållanden m.m., men främst vilket slutligt resultat beställaren önskar sig, det vill säga vad beställaren vill ha. Beställaren kan uppmana flera olika entreprenören att lämna anbud på det upprättade förfrågningsunderlaget. Entreprenörerna lämnar sedan anbud innehållande de uppgifter som efterfrågas i förfrågningsunderlaget till beställaren. Därefter vidtar ofta förhandlingar mellan beställaren och entreprenören, som resulterar i ett kontrakt eller en beställning.  

Standardvillkor   

Entreprenadavtalen är nästan helt oreglerade i lag. Entreprenadavtalen regleras istället i stor utsträckning av enhetliga standardvillkor som tagits fram av representanter för beställar- och entreprenörsintressen inom Byggandets Kontraktskommitté (BKK). För att standardvillkoren ska gälla för det enskilda entreprenadavtalet måste dock parterna avtala om detta, vanligen genom att entreprenadavtalet hänvisar till standardvillkoren. Ett standardavtal gäller i normalfallet inte utan uttrycklig hänvisning från kontrakt eller beställning.   

De senaste versionerna av standardvillkoren som BKK har gett ut är Allmänna Bestämmelser AB 04 för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader och Allmänna Bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten ABT 06. AB 04 är anpassat för entreprenadformen utförandeentreprenad och ABT 06 för totalentreprenad.

Entreprenadformer

Vilken typ av entreprenadform som ska gälla för det tilltänkta projektet beslutas under planeringsfasen i byggprocessen. Det finns två olika huvudformer; utförandeentreprenad och totalentreprenad.

Med utförandeentreprenad menas entreprenad eller del av entreprenad där beställaren svarar för projektering (framtagande av ritningar, materialval, tekniska lösningar, markundersökningar m.m.) och entreprenören svarar för utförande.

Utförandeentreprenad kan i sin tur delas in i formerna generalentreprenad och delad entreprenad. Generalentreprenad innebär att byggherren tecknar ett avtal med en huvudentreprenör (vanligtvis byggentreprenören). Huvudentreprenören kan i sin tur upphandla underentreprenörer som utför delar av arbetet. I en delad entreprenad upphandlar byggherren flera olika entreprenörer som utför olika delar av projektet, dessa entreprenörer kallas då sidoentreprenörer.

Totalentreprenad innebär att byggherren träffar avtal med en enda entreprenör och uppdrar åt denne att såväl helt eller delvis projektera som utföra entreprenaden. Byggherren kan engagera totalentreprenören vid olika tidpunkter i projekteringsprocessen. Byggherren kan välja att utse en entreprenör som ska svara för projekteringen redan då beslutet om att genomföra projektet fattas. Eller så kan byggherren ha låtit konsulter göra viss projektering innan entreprenören engageras. Vid en totalentreprenad i dess renaste form anger byggherren i förfrågningsunderlaget vad han vill ha som funktionskrav och inte i form av bestämda, preciserade tekniska lösningar.

Den vanligaste entreprenadformen för byggande av golfbaneanläggningar är delad entreprenad. Oberoende av entreprenadform är det av största vikt att entreprenadavtalen är tydliga vad gäller ansvar och åtaganden. För bästa resultat bör i förekommande fall banarkitekten och bankonsulten engageras tidigt i projektet för att ta fram förfrågningsunderlaget och entreprenadavtalet. Vid större projekt kan det även bli aktuellt att anlita tekniska och juridiska konsulter för att få hjälp i dessa delar samt med projektering.

Konsultavtal

Vid anlitande av externa konsulter för ett uppdrag omfattande exempelvis upprättande av förfrågningsunderlag och projektering av ett byggprojekt bör skriftliga avtal ingås med konsulten. Det är vanligt att parterna vid ett konsultuppdrag kommer överens om att standardvillkor ska vara tillämpliga på parternas avtal. Den senaste versionen av standardvillkor för konsultuppdrag som BKK gett ut är ABK 09 Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet.

Det finns inget definitivt svar på den rubricerade frågan. Vad gäller åtgärder för ny bansträckning hänvisas till avsnittet om bygglovsskyldighet för ny bansträckning. Grannar till golfbanor som anser sig vara förfördelade vid exempelvis en ny bansträckning kan givetvis alltid agera utifrån sina rättigheter som medborgare.

En granne som vill klaga på exempelvis en ny bansträckning vänder sig i första hand till länsstyrelsen med sitt klagomål. Därefter tar länsstyrelsen ställning till huruvida grannens klagomål är förankrat med att golfklubben åsidosatt eventuella förpliktelser, överträtt erhållna dispenser osv.  

För att grannen överhuvudtaget ska ha någon framgång med sin klagan är det en förutsättning att golfbanan åsidosatt en förpliktelse som denne har enligt lag, detta kan exempelvis vara otillräckliga dispenser enligt miljöbalken (för mer information se miljöavsnittet).

I detta hänseende finns det inga andra rekommendationer än att golfklubben alltid ska vara noga med att den följer de regelverk som är aktuella vid anläggning av golfbana (se Trafikverkets råd och rekommendationer vid anläggande av golfbana under avsnittet allmänna hänsyn). Om golfklubben följt de föreskrifter som föreligger torde grannen i regel inte heller nå framgång med sin klagan gentemot golfklubben.

Enligt 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:339) krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra exempelvis golfbanor. Avgörande för huruvida en ny bansträckning kräver bygglov är alltså avhängigt om de planerade åtgärderna kan anses utgöra en ”väsentlig ändring” av golfbanan.

Vägledande avgöranden och klargörande motivuttalanden om hur begreppet ”väsentlig ändring” ska tolkas i detta sammanhang saknas. Anledningen till att en generell bygglovsplikt för inrättande (och väsentliga ändringar) av golfbanor och vissa andra uppräknade fritidsanläggningar infördes genom 1987 års plan- och bygglag angavs i lagmotiven främst vara att sådana anläggningar ”är arealkrävande, att de medför konsekvenser för de närboende, till exempel i form av ökad trafik, samt att de kan ha inverkan på det rörliga friluftslivets intressen och påverka landskapsbilden”.

I rättspraxis har nyanläggning av en drivingrange om cirka 7 hektar på tidigare jordbruksmark ansetts bygglovspliktig av Högsta Förvaltningsdomstolen.  Kammarrätten (lägre instans än Högsta Förvaltningsdomstolen) ansåg emellertid i samma mål att denna drivingrange inte var bygglovspliktig. Även om rättsfallet bör tolkas försiktigt ger det viss vägledning för hur väsentlighetsrekvisitet ska tolkas.

För det fall en golfklubb avser ändra bansträckningen kan följande punkter tjäna som vägledning för ett scenario där golfklubben inte behöver erhålla bygglov för ny bansträckning:

- Om åtgärderna avser mindre åtgärder inom det befintliga golfbaneområdet vilka berör en förhållandevis liten yta (det vill säga ny mark tas inte i anspråk);

- Ändringsåtgärderna avser i huvudsak ändringar av befintliga spelytor eller ytor i omedelbar anslutning till spelytor;

- Det är inte fråga om ändringar som rimligen kan innebära några negativa konsekvenser för närboende;

- Det finns ingen rimlig negativ påverkan på allmänintresset eller andra enskilda intressen av de slag som särskilt motiverade att en bygglovsplikt infördes för golfbanor och andra uppräknade fritids- och friluftsanläggningar – det vill säga i anspråktagande av nya markområden, eller påverkan på rörligt friluftsliv, trafik eller landskapsbild. I detta sammanhang ska även noteras att nämnda miljöintressen enligt ovan är av central betydelse.

Sammanfattningsvis kan det konstateras att om golfbanans nya bansträckning följer ovanstående rekommendationer borde åtgärderna inte heller vara bygglovspliktiga.

Det är en naturlig åtgärd att golfklubbar kontinuerligt genomför åtgärds- och ändringsarbeten på golfanläggningen i syfte att exempelvis minimera risker på grund av förlupna bollar och därigenom förbättra säkerheten för personer som vistas på bostadsfastigheter intill banan. Åtgärder som kan tänkas vara aktuelle är omläggning av befintliga utslagsplatser, anläggning av nya utslagsplatser, förändra fairwaysträckningen m m.

I sammanhanget är det viktigt för golfklubben att ha de olika miljödispenserna i åtanke, det vill säga golfklubben måste ha erforderliga tillstånd innan man avser påbörja nya sträckningar av golfbanan. Dispenser och tillstånd som kan bli aktuella är bland annat frågor kring strandskydd, biotopsskydd, tillstånd till vattenverksamhet (för mer information se miljöavsnittet).

Att anordna golfverksamhet kan också klassas som miljöfarlig verksamhet så grannar och trafikanter riskerar bli träffade om golfbanan ligger i nära anslutning till en väg eller liknande (för mer information om detta se avsnittet om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd under miljöavsnittet).

Högsta domstolen (HD) har genom NJA 1993 s 149 berört fråga om ersättningsskyldighet för en golfspelare som under sitt spel skadat egendom tillhörig tredje man. HD framhöll bland annat att golf är ett spel med bitvis farlig karaktär, eftersom en person eller ett föremål som träffas av en golfboll kan få allvarliga skador. Då sporten innehåller farliga moment bör utövaren anpassa sitt spel härefter. Vidare framhöll HD även att under golfspel är det inte ovanligt att spelaren får en felträff, som medför en oavsedd skruv på bollen.

Golfspelare bör därför i regel räkna med risken att bilar som exempelvis står på en parkeringsplats i närheten kan komma att skadas. HD anser att golfare i regel kan undvika skadan genom att välja en annan spelriktning, i närmare överensstämmelse med banans riktlinje från utslagsplatsen, även om det kan kosta golfaren ett slag.

Följaktligen bör golfspelare när de är medvetna om risken för en fel-/snedträff som riskerar att skada annans egendom avstå från att spela bollen längs banans gränslinje. Det bör i sammanhanget framhållas att det dock finns rim och reson i det hela, det vill säga om en spelare får en snedträff fast denne spelat längs bansträckningen, kan golfspelaren i regel inte hållas ansvarig om egendom skadas då det är naturligt att golfare får felträffar.

Däremot om en golfare avser att exempelvis snedda på dogleg-hål och därigenom skadar annan egendom riskerar också bedömningen för golfarens ansvar bli en annan då golfaren behövt göra en annan kalkyl av sitt slag som inte följer bansträckningen.

För mer information se artikel om skadestånd vid golfspel av Jan Rebane och Mårten Schultz, Skadestånd vid golfspel.

I sammanhanget ska det även framhållas att golfare har ett ansvar att agera hövligt mot personer som utnyttjar allemansrätten i anslutning till en golfbana. Se mer under miljöavsnittet angående allemansrätten.

Vidare har Miljööverdomstolen genom M 9121-07 stadgat att granne till golfbana får stå ut med utslagsplats och nät. Miljööverdomstolen framhåller att det slagljud som uppkommer vid utslagsplatsen inte kan anses utgöra sådan olägenhet för en fastighetsägare att utslagsplatser på grund av det skulle placeras på andra ställen. I sammanhanget kan det dock vara en rekommendation för golfbanor att sätta upp ett bullerplank för att lindra ljudet från utslagen. Det bör dock poängteras att varje enskilt fall kan leda till en annan bedömning om omständigheterna skiljer sig.

Vad gäller golfklubbens hänsyn till dess grannar är det viktigt för golfklubben att föra en dialog med befintliga grannar vid exempelvis ändrad bansträckning, bebyggelse m.m. Det är i sammanhanget irrelevant vilken av parterna som ”var först på plats” – det vill säga hurivida golfbanan fanns redan före det att grannens fastighet uppfördes.

I sammanhanget är det dessutom viktigt för klubben att hålla sig uppdaterad angående planprocessen i området (nya detaljplaner m m), för det fall klubben vill kunna påverka detaljplaneprocessen kring golfbanan måste klubben ta kontakt med kommunen före det att detaljplanen fastställs. När väl planprocessen är fastställd kommer det sannolikt vara svårt för klubben att påverka sin situation såvida klubbens planerade åtgärder inte berörs av den nya detaljplanen.

Golfbanor tar mycket mark i anspråk och anläggs ofta i anslutning till både mindre och större vägar. Trafikverket är den myndighet som handhar frågor som kan tänkas uppstå vid anläggandet av en golfbana intill vägar m m.

Trafikverket kontaktas ofta av kommuner och andra intressenter angående anläggningars placering, utformning, planläggning osv.

Läs mer i Trafikverkets skrift om rekommendationer för anläggande av golfbanor intill allmän väg.